原创 刘晓博
中国楼市的基本逻辑，在这个夏天发生了重大变化！
7月30日召开的政治局会议通稿没有直接提及楼市，但有一句话非常重要：“落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新”。
两天后，广东省住建厅发布了“关于推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见”，开始征求意见。
很多人对这两件事“无感”，更谈不上深刻领会，而是被北京放松五环外限购等“更容易懂”的新闻所吸引。
其实，北、上、深楼市松绑只能带来短期影响。
而城市更新被注入新的含义、赋予新的使命，才是更重要的，将改变未来几十年中国楼市的基本逻辑。
它将带来如下变化：
第一，中国城市在面积上迅速扩张的时期，结束了。
第二，新区房价逆袭老区的时代结束了，大城市老城区迎来复苏大机遇。
第三，“自主更新”将取代“公共更新”，城市更新的红利被开发商拿走“大头”，原业主享受“小头”的时代结束了。城市更新的红利将更多地留给原业主、留给老城区。
要理解这一个重大变化，首先要理解什么是“城市更新”、“自主更新”。
“城市更新”，就是老旧小区、老旧建筑的翻新，包括拆除重建和改造升级。大家往往把城市更新理解为拆除重建，这也问题不大。
根据中央城市工作会议以及最新政治局会议，未来房地产行业主要的增长点就是城市更新（包括老旧小区、城中村、老旧工业区、老旧商业建筑的改造），而不再是卖更多土地、发展更多的新区。
为什么会有这个转折？
因为人口形势变了：人口出生率迅速下滑，全国总人口连续3年负增长。再加上城镇化高速推进了很多年，常住人口城镇化率到了高位，提升空间有限了。
未来除了一二线城市，以及少数三线城市，大部分中小城市很难有持续的人口增长，反而可能人口流失。
在这样的情况下，继续批新的土地，扩大城市边界、规划更多新区只能浪费资源，增加债务。
城市发展的重点、房地产的主要任务将转向城市更新，走内涵式发展之路。有烟火气的老城区将迎来重大机遇，它们将被政策重新关注，而不再成为规划的“弃儿”。
我10年曾率先提出：高层小区因为容积率比较高、拆除重建比较难，老化后可能沦为贫民窟；多层小区多一条命，因为容积率低、有拆除重建的机会。这个观点后来被广泛接受、传播。
现在我宣布：这个观点需要修正了。
因为国家政策发生了重大转折，广东新出台的“自主更新”的征求意见稿，就是重要标志。
其实早在今年5月，中办、国办下发的“关于持续推进城市更新行动的意见”里，就写入了“鼓励产权所有人自主更新”。
这句话在当时没有引起足够的关注。很多时候，重要的事情往往以一句平淡的、容易被忽视的方式藏在文件深处。
“自主更新”，是跟传统的“公共更新”相对的概念。
我们印象中天经地义的更新模式是：在政府支持下，开发商到城中村或者老旧小区跟原住民征求意见、谈条件，看看大家是否接受拆除重建，接纳哪个开发商。
谈妥了、签约了，大家就搬离小区、腾出房子。开发商给大家补贴租房等费用，进场拆除旧建筑、开工建设新小区。
“公共更新”模式下，小区容积率往往会翻倍，否则这个模式不成立。
比如小区占地4万平方米，原来的建筑总面积6万平方米，容积率为1.5倍。开发商主导的更新完成后，小区总建筑面积变成了12万、甚至15万平方米，容积率到了3到4倍。
多出来面积一小部分返还给大家，适当增加一些公共配套设施（比如幼儿园、社康中心），增量的大部分会以新建商品房的方式对外出售，开发商由此收回成本、获得利润。
开发商之所以愿意搞旧改，就是因为有“容积率红利”。
也是因为容积率可以大幅提升，所以原住民才不用为拆除重建付费，还可以获得补贴、一定的增量面积。代价是小区密度更大了，邻居更多了，宜居性上打折扣了。
现在房价告别了上涨期，市场预期变了，开发商和原住民对旧改的态度也变了。
很多旧改面临烂尾，开发商濒临破产，被拆除了老屋的业主面临租房补贴停发，新房遥遥无期的尴尬境地。
国家又开始提倡建设好房子，控制容积率、控制建筑物高度。如果容积率不能增加，或者很少增加，公共更新的基础就没有了，而只能走自主更新的路子。
自主更新，其实就是原业主组织起来自己筹集资金、搞拆除重建，政府支持的新模式。
它有三点好处：
第一，更新后大家还住在原来的地方，不会失去原来熟悉的环境和老邻居；
第二，大家凑钱搞的更新，资金专款专用、政府和业主共同监管，没有烂尾的风险；
第三，政府有一系列支持政策，比如税费减免、适当增加面积，容积率可以小幅提升。
根据广东省的文件，符合下面条件之一的老旧小区（包含单栋住宅楼），就可以申请自主更新：
1、经房屋安全鉴定单位根据危险房屋鉴定标准鉴定危险等级为B级、C级和D级，或根据房屋完损等级评定标准鉴定为严重损坏房、危险房的；
2、无独立厨房、卫生间等的非成套住宅，且使用功能不齐全、配套设施不完善的；
3、砖木结构房屋，建筑结构差，影响居住安全及生活品质的；
4、存在地质灾害等其他安全隐患，缺乏维修加固价值的。
如果你所在的小区符合条件，可以召开业主大会投票决定是否启动自主更新。小区业委会、产权所有人可以作为申请主体，也可以成立自主更新委员会为申请主体。
自主更新允许适度增加建筑规模，所增加的建筑量在满足原有住户安置后仍有增量空间的，在征得居民的同意下，可用于建设保障性住房和配套设施。
支持支持相邻用地联动改造，自主更新的时候可以申请公积金贷款或提取，还可以申请使用住宅专项维修资金。
政府还将给予财税、金融等方面的政策支持，比如对符合条件的项目应落实好行政事业性收费、政府性基金和相关税收减免政策。
对于签约比例达到95%的项目，个别房屋产权所有人拒不同意拆除重建，影响危险房屋解危的，各地市可依照法律、行政法规相关规定，采取“协商优先、法制兜底、程序透明”的处理原则，通过协商、行政调解、行政征收等多元化争议处置方式推动改造。
之前媒体多次报道过的“原拆原建”个案，就是自主更新的一种，或者说是主流模式。
浙江比较早出台了省级自主更新政策，去年4月发布了文件，并在杭州实施了一些项目。
比如在浙工新村旧改中，小区成立居民自主更新委员会，代表548户全体业主向政府提交自主改造申请。业主自掏5亿元出资，占总投资近九成。
一位姓应的居民，原来的居住面积是86平方米，更新中他选择了一套106平方米的新房。原面积按照每平方米1350元的新旧房重置价计，扩大面积部分以每平方米34520元的价格计，他一共付了80余万元，本人非常满意。
在这个模式下，即便是原来的高层建筑小区，在基本不提升容积率的前提下，也可以通过自主更新方式来旧改。
“自主更新”中，实现95%签约率的过程可能会较长。但有了95%的个门槛，再加上“法治兜底”，是足以解决个别钉子户问题的。
城市更新越来越重要，自主更新将成为更新的主流。开发商在城市更新中赚取暴利的机会大幅降低，将变身为承建商。
城市更新带来的不动产溢价，将主要留给业主，这显然是更合理的。
大城市配套好、有烟火气的老城区，比如北京的四环内，上海的外环内，深圳的原特区内，以及广州的越秀、荔湾等，不动产价值将获得显著提升。时间，将站在它们这边。
总之：城市大扩张的时代结束了，新区房产靠“画饼”就可以卖高价的时代结束了。中小城市尚未建成的新区、开发区，风险显著上升，甚至可能永无翻身之日。
大城市配套好、有烟火气的老城区，将迎来价值复兴时代。
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