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作者：余飞
01
北京楼市，抢跑了
过去几天，楼市最大的消息，莫过于北京率先出台了新一轮救市措施，抢跑一线城市。
8月8日，北京住建委与北京住房公积金管理中心联合发布了《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》。
来源：北京市住建委
内容不长，主要有两点：
第一，进一步优化限购政策。
符合本市商品住房购买条件的居民家庭（包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税达到相关年限的非本市户籍居民家庭），在五环外购买商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数。成年单身人士按照居民家庭执行商品住房限购政策。
这里有两个放松，一方面，让单身人士与家庭平权，前者购买现在也按照居民家庭执行政策来执行。
另一方面，则是有条件彻底放开了五环外的购房套数。
户籍家庭或户籍单身，可以在五环外随意买，无论买多少套都不限制。非户籍家庭与单身人士，缴纳了两年连续社保或纳税，也可以在五环外随便买。
这里并不是完全放开限购，而是“有条件”，要么有户籍，要么有两年社保和纳税证明。
第二，优化公积金政策。
首要是放宽了公积金贷款首套房认定标准。只要名下无房，即便曾使用过公积金贷款并已结清，再次申请公积金贷款也可按首套房来认定，这类购房人群在使用组合贷款购房时，首付比例相比之前可降低10%或15%。
其次是提升了二套的贷款额度，从原来的60万元提高到了100万元，最高可以贷到140万元。
最后是缩短了公积金的缴存年限要求。每缴存一年住房公积金可贷款15万元，缴存年限不够一整年的，按一整年计算。如借款申请人为已婚的，核算公积金贷款额度以夫妻双方中缴存年限较长的一方计算。
02
放松限购背后
客观来说，北京这一次放松，力度很弱。如果换成其他城市，这样的变动，压根儿就不会有人关注，但北京作为首都，一个轻微的举动，都万众瞩目。
北京之所以抢跑，成为继去年9月末大救市之后，率先进行新一轮救市的一线城市，主要原因在于：
第一，北京是首都，北京不动，其他城市不好动。北京的放松力度与态度，是其他城市参照的标准。
第二，北京楼市成交压力显现。
去年9月末北上广深四大一线城市发起的那轮救市，效果已经远去。
去年9月30日，北京大力度放松楼市限购。
首付款比例由不低于20%下调至不低于15%，二套房贷由不低于35%（购买五环内住房）、不低于30%（购买五环外住房）统一下调至不低于20%。
非京籍家庭购买五环内住房的，社保或个税缴纳年限由“购房之日前连续缴纳满5年及以上”调减为“购房之日前连续缴纳满3年及以上”；购买五环外住房的，进一步调减为“购房之日前连续缴纳满2年及以上”。
政策发布之后，效果立竿见影。
2024年11月，北京市二手住宅网签量为18763套，环比增长8.0%，同比增长49.6%。11月市场热度仍处高位，网签量在10月份基础上再创新高，为近20个月最高水平。
12月北京二手房网签量达21556套，环比上涨约14.89%，同比大幅上涨约66.29%。
今年3月份，北京二手房网签量19233套，之后一路下滑，7月份成交量为12784套，环比下降15.56%，同比下降17.92%。
此外，房价方面，北京也开启了新一轮下跌。
根据国家统计局披露的数据来看，4月份北京二手房价格转跌，5月份开始出现新房与二手房齐跌，6月份跌幅扩大。
具体价格方面，去年9月份财新发布了一篇文章《北京二手房“以价换量” 房价跌回八年前》。
财新网披露：
北京二手房价格已回落至2016年8月、9月的水平，从最高点累计下跌了25%； 北京8月二手房成交均价尚未统计完成，但从挂牌价和市场感受来看，价格仍是下跌的。
“卖一买一”置换、改善型购房比例从2020年的八成降至如今不足四成，很多人卖房后不再买入。
格隆旗下的勾股大数据梳理的最新数据显示，同样如此：
当下，一线城市中的北京房价下跌了30.7%，跌回到2016年8月；上海房价下跌31.6%，跌回2016年3月；广州房价下跌33.9%，跌回2017年2月；深圳房价下跌39.6%，跌回2016年6月。香港最惨，房价跌回了2015年2月。
当然，作为首都，北京的跌幅在主要城市中并不算太大。
国内主要城市中，目前跌幅最大的是温州，相比于高点跌超了60%。
其次是东莞，房价相比于高点也已腰斩。
惠州、郑州、福州、石家庄、青岛、宁波、兰州、徐州、烟台、武汉、苏州、天津的跌幅也超过了40%。
北京相较于峰值，只跌了17.8%。
这便是北京抢跑救市的逻辑。
03
上海深圳，大概率跟进
北京已经出招，接下来就看上海和深圳的了。
一线城市中，广州去年已经“全脱”，无论核心区还是外围区，均不再设置限购措施。
目前依旧保持限购的一线城市，只有京沪深。
上海、深圳这周大概率会跟进北京，毕竟这两座城市，同样承受着压力，尤其是深圳。
和北京一样，去年9月末的救市效应也消耗殆尽，都在4月份出现转折。
以深圳来看，无论是一手住宅还是二手住宅，都是在去年10月份开始攀升，在今年4月份下行。
房价转折点也在4月份。
去年9月份末一线城市大招救市之下，深圳新房止跌上涨，上海二手房止跌上涨，北京二手房止跌上涨。
11月份深圳新房二手房齐涨，齐涨势头一直维持到今年3月份，4月份再次进入双跌模式，5月份与6月份跌幅扩大，7月份的数据要等到本月中旬公布。
制图：城市财经；数据：国家统计局
而根据乐有家披露的数据来看，今年7月份，深圳二手房成交价格，跌破6万，跌至5.93万元/平方米。
上海方面，同样如此，3月份二手住宅网签量2.69万套，7月份跌至1.69万套，环比减少8.67%，同比减少7.01%。
二手房价格5月份转跌。
制图：城市财经；数据：国家统计局
按照勾股大数据来看，上海目前的二手房价格相较于高点跌了五分之一，价格回到了2016年3月份。
在这种背景下，在北京已经出招的前提下，上海、深圳没有理由不行动起来。
上海目前是以外环线为分界线。非上海户籍家庭或个人，在外环外购买住房需要1年社保，在外环内需要3年社保。
考虑到北京放松力度并不大，所以上海可能也就放开外环限购，内环至多下调社保年限，依旧会保持限购套数。
深圳目前的限购力度比京沪弱很多，已经允许外地人在非核心区零门槛买1套。
深圳可能采取的放松措施是，有可能放开非核心区的限购套数。如果力度再大一些，则可能不设条件允许居民购买核心区1套住宅。
04
新一轮全面救市可能要开始了
一线城市承压，其他城市更好不到哪儿去。
事实上，从国家统计局披露的数据来看，从4月份以来，全国楼市再次进入了新一轮深度调整当中。
国家统计局披露的数据显示：
2025年4月，新房价格环比上涨城市数量为22个，较上月减少2城；下跌城市有45个，较上月增加4城。二手房价格方面，有5城房价环比上涨，较上月减少5城；下跌城市64个，较上月增加8城 。
6月16日，国家统计局公布了5月份70个大中城市房价数据。
2025年5月，新房价格环比上涨城市13个，较4月份减少了9个；下跌城市53个，比上月增加了8个。二手房价格环比上涨城市3个，较上月减少了2个；下跌城市67个，较上月增加了3个。
7月15日国家统计局披露的数据显示：
2025年6月份，新房价格环比上涨14个，较5月份增加1个。下跌城市56个较5月份增加3个。二手房环比下跌城市69个，较5月份增加两个，仅西宁一城上涨。
所以，北京放松限购，主要在信号意义，释放了新一轮全面救市的信号。
由于其他城市都不限购，所以工具箱中没有什么可操作的工具，只能通过全国统一的、中央层面上的救市措施来加以刺激。
那么，接下来可能会有什么大招到来？
最大的概率，或者说，最有可能的措施，就是降息。
此外，首付比例去年已经下调过一轮，现在下调的可能性不大，但也不排除。
但最终的效果，仍会和过去三年一样，短则一个月，长则一个季度。周而复始。
本号多次强调过，这一轮调整不会那么快结束。
房价与收入、预期之间，要寻找一种新的平衡，只有出现了新的平衡点，房价才会止跌。
而无论是放开限购、放开落户，还是降低首付等其他措施，都做不到这一点。
要快速实现平衡，一方面要不断缩小房价与收入之间的差距，要么提升民众的收入，要么不断降低房价。另一方面，恢复信心。
无论是缩小房价收入比，还是恢复信心，都得基于经济回暖、就业回暖。
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